マンションの耐用年数は？マンションの寿命がきたらどうする？




マンションを購入するからには、長く住み続けたいものです。しかし、マンションには寿命があることをご存じでしょうか。これからマンションの購入を検討している場合は、マンションの耐用年数についても学んでおきましょう。今回は、マンションの耐用年数と寿命がきたときの対応についてご紹介します。

マンションの耐用年数

耐用年数とは、建物などの固定資産が使用できる期間として法的に定められた年数のことです。マンションの寿命を測る1つの目安となります。
1990年代ごろまで、鉄筋コンクリート造りのマンションの耐用年数は「60年」と定められていました。しかし、1998年の税改正によって「47年」と短くなっています。
本来、耐用年数とは、会計上の減価償却費を計算するために定められた年数です。 物理的な耐用年数の基準となるものはなく、マンションの構造や設備、管理状態などによっても大きく変わります。つまり、耐用年数がそのままマンションの寿命につながるわけではありません。
物理的な耐用年数を決める要因は建物自体の老朽化だけではなく、地震による外的要因に対する強度や維持管理のしやすさなども含まれます。

マンションの寿命がきたらどうする？

マンションの寿命がきたときの選択肢の1つが、マンションの建て替えです。 マンションの専用部分は各所有者のものですが、共有部分などは複数の住人と共同保有している資産です。そのため、マンションが寿命を迎えた場合でも、自分1人の意思ですぐに建て替えることはできません。
マンションを建て替える場合は、管理組合の賛成を得る必要があります。必要となる賛成数は区分所有者数の5分の4以上です。現実的にはこれだけの賛成数を得ることは難しいでしょう。
さらに、原則として建て替え費用は区分所有権に準じた自己負担となります。所有者全員が同じタイミングで解体費や建設費を用意することは簡単ではありません。
マンションの建て替え以外の手段としては、管理組合を解散させて資産（土地）を売却する方法が考えられます。区分所有者の合意形成を図り、区分所有関係の解消や、管理組合を解散させて資産を売却するのです。
ただし、この方法は全員の賛同がなければ実行することができません。また、土地の広さに対して所有者の数が多い場合、売却益の配分は少なくなり、あまりメリットのある方法とはいえないでしょう。

適切なメンテナンスで寿命を延ばそう

マンションの建て替えも売却も難しい場合、適切なメンテナンスをしてマンションの寿命を延ばすことが現実的な対策です。マンションの寿命を一概に決めることはできませんが、メンテナンスによって100年以上の耐久性を有する場合もあります。大規模な修繕が必要となる前に、各部位の点検や修繕を行いましょう。
また、マンションの居住者一人一人が「自分たちの財産は自分たちで守る」という管理意識を持つことが大切です。管理会社に任せきりにするのではなく、居住者が率先してメンテナンスに取り組むよう心掛けてください。 例えば、日頃から建物の様子をチェックし、ひび割れやサビつきなどがないかを確認しましょう。早期発見できれば、簡単な対処で済むかもしれません。

おわりに

マンションの寿命がきたからといって、すぐに建て替えや売却をすることはできません。そのため、普段から管理意識を高め、マンションの延命を図ることが大切です。 マンションを購入する際は、維持・管理体制が整っていることも重要な判断基準の1つになります。マンションに長く住むためにも、マンションの管理を適切に行われているかどうか必ずチェックしましょう。



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