中古住宅にかかる税金は？消費税や減税制度をチェック

住宅の購入を考える際、多くの方が候補に入れる中古住宅。一般的に、新築よりも費用を抑えて購入できる中古住宅ですが、かかる税金はどのくらいなのでしょうか？また2019年10月1日からは消費税が増税されることが決定していますが、どのような影響があるのか気になるところです。ここでは、中古住宅の購入に際して必要な税金や減税制度、また消費税の影響などについてまとめてご紹介します。

中古住宅購入時にかかる税金

印紙税

売買契約書やローン契約書を作成し、正式に受理してもらうためには印紙が必要です。印紙には印紙税がかかるため、住宅の購入時には印紙税を払わなければなりません。売買金額が1,000万円～5,000万円以下の場合、印紙税は2万円です。しかし、2020年3月31日までの契約であれば軽減措置が適用されるため、1万円になります。5,000万円～1億円以下の場合の印紙税額は6万円、軽減措置が適用されると3万円です。売買金額によって、印紙税の税額・軽減措置の金額は異なります。

登録免許税

土地・建物に関わる所有者の情報を、移転登記する際に必要な税金です。土地と建物それぞれの登記に登録免許税がかかり、土地・中古住宅は「固定資産税評価額×2.0％」が課税額になります。軽減措置が適用されると、土地は「固定資産税評価額×1.5％」、中古住宅は「固定資産税評価額×0.3％」が登録免許税の課税額となります。登録免許税の軽減措置を受けるには、2021年3月31日までに登記を済ませた上で取得・居住していなければなりません。

不動産取得税

土地や建物などの不動産を所有した際に課税される税金です。不動産取得税は「固定資産税評価額×4％」で算出されますが、2021年3月31日までに取得した不動産であれば、「固定資産税評価額×3％」に減税されます。土地は、宅地である場合に限り課税対象が2分の1になるため、計算式は「固定資産税評価額×2分の1×3％」です。

なお、耐震基準に適合している中古住宅を購入した場合、軽減制度を利用できます。固定資産税評価額から一定額が控除されますが、築年数によって控除額に幅があります。例えば、東京都内で1997年4月1日以後に建てられた住宅の控除額は1200万円ですので、この場合の計算式は「（固定資産税評価額－1200万円」×3％」です。各都道府県によって控除額が異なりますので、確認してみましょう。

固定資産税・都市計画税

中古住宅の購入後は、毎年固定資産税・都市計画税を支払う義務が生じます。いずれも、その年の1月1日時点で土地や建物を所有している人に課税されます。所有する土地・建物の税額＝固定資産税評価額に1.4％をかけたものが固定資産税、0.3％をかけたものが都市計画税になります。

中古住宅は、新築住宅よりも固定資産税が低いというメリットがあります。住宅の評価額は築年数によって下がっていくからです。ただ、新築住宅は固定資産税の軽減措置があるため、タイミングによっては中古住宅の方が高いというケースもあります。

中古住宅に消費税はかからない？

中古住宅を購入する際、消費税がかからないといわれることがあります。実は中古住宅の購入時に消費税がかかるのはケースバイケースなのです。基本的に消費税とは、事業者がサービスや商品を提供する際にかかる税金です。つまり、事業者ではなく一般個人が売り主の場合は消費税が必要ありません。中古住宅の売買では、個人の方が売り主となるケースが多いため、「中古住宅に消費税はかからない」とよくいわれるのです。

ただし注意したいのは、あくまでも消費税がかからないのは「売り主が個人の場合のみ」という点。売り主が個人ではなく不動産会社である場合は、消費税がかかります。また、仲介している不動産会社への手数料には、消費税がかかってきます。不動産会社の中には、仲介手数料が無料や半額のところもあるので、中古住宅かつ手数料が不要であれば大幅に費用を抑えることができるでしょう。

住宅ローン控除制度を利用しよう

中古住宅を購入すると、住宅ローン控除が適用される場合があります。住宅ローン控除とは、確定申告をすれば、毎年末の住宅ローン残高または取得対価のうち、少ない金額の1％が10年間所得税から控除されるというものです。住宅ローン控除の上限は年間40万円（10年間400万円）で、控除額が所得税を超える場合は、超過分が住民税から控除されます。

リフォームする場合は減税制度を活用しよう

中古住宅を購入し、リフォームやリノベーションを検討する方は多いでしょう。住宅をリフォームする場合、工事の内容や建築年月日などが条件を満たしていれば受けられる減税制度がいくつかあります。

減税制度が活用できるリフォームは、【耐震・省エネ・バリアフリー・同居対応・長期優良住宅化】の5つです。

ここでは、耐震リフォームを例にご紹介します。

1.所得税の控除

耐震補強工事などのリフォームを施したケースでは、工事費用の10％が控除されます。控除額の上限は25万円です。

2.住宅ローン控除

住宅を購入するときと同じように、リフォームを行うにあたり返済期間が10年以上の住宅ローンを利用した場合、年末におけるローン残高の1％が所得税から10年間減税されます。2019年10月以降、消費税率が10％になってからリフォームをする場合は、減税期間が13年間に延長されます。

3.固定資産税の減額

耐震補強工事などのリフォーム後、3カ月以内に市区町村へ申請を行えば、固定資産税が2分の1に減額される軽減措置を受けることができます。ただし、1戸あたり120平方メートル相当分までという条件つきです。

土地や住宅を譲り受けた場合にかかる贈与税

土地や住宅を譲り受ける際には、贈与税がかかります。具体的には、土地や住宅の評価額から110万円の「基礎控除額」を引いた贈与額に、定められた税率をかけ、さらに控除額を引いたものが贈与税の課税額になります。父母・祖父母などから譲り受けた場合は「特例贈与財産」扱いとなり、一般の贈与より税額を低く抑えることが可能です。

また、「相続時精算課税制度」や「住宅取得等資金の非課税制度」を利用すれば贈与額が非課税になる場合もあります。

おわりに

中古住宅の購入時には、登録免許税など新築住宅よりも税額が抑えられているものや、固定資産税のように築年数に応じて税額が低くなる税金があります。中古住宅の購入をお考えの場合は、購入したい住宅が住宅ローン控除やその他の減税制度の条件を満たしているかなど細かく確認することで、予算を削ることができるかもしれません。

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