40歳代でのマイホーム購入、住宅ローンはたして大丈夫なの？

『家は40歳で買っても大丈夫！今の30代が40歳になったときに1,000万円以上トクをするマイホーム購入法』

賃貸に住むと家賃がもったいない、という考えは20年前までの話。

30歳代のカップルは、結婚と同時にマンションを買うケースが目立ちます。
背景には、「賃貸に住んで家賃を払い続けるのはもったいない」という、堅実な30歳代ならではの意識があるようです。

では40歳代の方は、家を購入し住宅ローンを組むというのは、デメリットばかりでリスクが大きいのでしょうか？
このような不安を持つ40歳代の方々は非常に多いと思います。

結論から言いますと、40歳代でも、30歳代で家を購入し住宅ローンを組むより、メリットもあります。

一つは、40歳代は20歳代と比較して、ライフスタイルがほぼ固まっているため、ライフスタイルの変化による住宅買い替えの可能性が低くなることです。
二つめは、40歳までに頭金をしっかり貯めて住宅ローンの返済期間を短くすれば、生涯の支出を1,000万円以上もカットできることです。

まず、一つめのメリットについて考えてみましょう。

『ライフスタイルの変化による住宅買い替えの可能性が低くなること』

30歳代で、これから結婚する、あるいは結婚したばかりという人であれば、今後どんなライフスタイルになるかわからない部分があるはず。
子どもが何人になるのか、転職して勤務地が変わることはないのかなど、考えてみれば予測できない要素がずいぶん多いのではないでしょうか。

しかも、いまの30歳代は、一度住宅を買ったら「今後、住み替えるのは難しい」という前提に立つ必要があります。

50～60歳代の人たちにとっては、家の買い替えは当たり前のことでした。
結婚当初はアパートや公団に住み、頭金を貯めてマンションを買い、マンションが値上がりしたら売却して、値上がり益を頭金として一戸建てを買ったのです。

ところが、いまの時代は不動産価格の上昇を期待することができません。
頭金をあまり入れずに住宅ローンを組むと、マンションの価値よりも住宅ローン残高のほうが多い状態が長く続きます。
マンションを売って住み替えようとすれば、売却価格とローン残高の差額を用意したうえ、
さらに次に買う住宅の頭金も準備しなくてはならないのです。
最初に買ったマンションのローンを返済しながら、それだけのお金を貯めるのは、現実的ではないでしょう。

つまり、30歳代の人にとって、住宅選びは「終の住み処」を決めることに等しいのです。
しかし、「どんな住宅がほしいか」を考えるのは、ライフスタイルがある程度固まる40歳以降にするのが合理的だと思います。

次に、二つめの理由についてです。

『頭金が少ないと「利息」だけで1000万円も多く支払うことになる。』

住宅ローンで支払う利息をできるだけ減らすには、「頭金をなるべく多く、返済期間はできる限り短く」すべきです。
より具体的にいえば、30歳で頭金ゼロの35年ローンを組むよりは、10年かけて頭金を貯め、借入額を少なくして、40歳で25年の住宅ローンを組んだほうがトクだということ。

たとえば、4,000万円のマンションを購入するケースで試算してみましょう。
「30歳代で頭金ゼロ、35年返済」の住宅ローンを組むと、支払う利息は金利2.5％でも約1,945万円にもなります。
これが「40歳までに頭金1,500万円を貯め、2,500万円借りて25年返済」でローンを組むと、金利3％としても利息は約1,005万円です。

つまり、10年待って頭金を貯めれば、支払う利息は総額1,000万円近くも減らせることになるのです。

このように、40歳で住宅ローンを組んでも頭金の貯蓄をしっかりと行っていれば、住宅ローンの利息を減らすことができ、30歳で家を買うよりも大きなメリットがあります。

『すでにローンを組んでしまっている人の対処法は60歳完済』

では、「もう家を買ってしまった」という人はどうすればよいのでしょうか。

大事なのは、「60歳完済計画」を立てることです。

「60歳までに住宅ローンを完済できるかどうか」は、これから住宅ローンを組む人にとっても非常に大切なポイント。
というのも、いまの30歳代は、65歳になるまで公的年金が受給できないからです。
60歳以降に住宅ローンの返済を引きずってしまうと、家計が破綻してしまう可能性もあります。

住宅ローンを抱えている人は、銀行へ行って60歳時のローン残高を試算してもらいましょう。
たとえば、60歳時の残高が1,200万円という結果で、いま35歳なら、あと25年間で1,200万円をどう繰り上げ返済していくかを計画するのです。
退職金をあてにせずにローンを完済すると、60歳以降の生活を安心して迎えられます。

私の相談経験では、60歳時のローン残高を知っている人は5％もいません。
住宅ローンを借りる時ですら、自分から金融機関に聞かなければ、ローン残高の推移は教えてもらえないものだからです。

「せっせとローンを返してきたつもりが思った以上に残高が減っていなかった。
50歳を超えてから、定年退職時に2,000万円以上もローンが残ることに気づいた」といったパターンはめずらしくありません。
20年後、30年後に「しまった！」とならないために、住宅ローンは賢く利用することが必要なのです。